Kiinteistöhuollon kustannusrakenne taloyhtiössä ja ennakoivan huollon merkitys

Kiinteistöhuollon kustannukset ovat taloyhtiön budjetissa merkittävä erä. Keskustelu keskittyy usein hintaan, mutta vähintään yhtä tärkeää on ymmärtää, mistä kustannukset muodostuvat ja miten niitä voidaan hallita pitkällä aikavälillä.

Selkeä kustannusrakenne ja suunnitelmallinen ennakoiva huolto tukevat kiinteistön kuntoa, asumisviihtyvyyttä ja talouden vakautta.

Peruspalvelut muodostavat kiinteän rungon

Kiinteistöhuollon työnjohtaja Santeri Arousvan mukaan peruskustannukset rakentuvat selkeistä kokonaisuuksista.

–Peruskustannukset muodostuvat pääasiassa kiinteistöhuollon perussopimuksesta, päivittäisistä ja viikoittaisista huolto- ja tarkastuskierroksista sekä ulkoalueiden hoidosta. Lisäksi kokonaisuuteen kuuluvat rakennuksen yleinen ylläpito ja 24/7-päivystys kiireellisille vikailmoituksille, Santeri kertoo.

Ulkoalueiden hoito kattaa esimerkiksi talvikunnossapidon, hiekoituksen, nurmikonleikkuun sekä syys- ja kevätsiivoukset. Rakennuksen yleinen ylläpito puolestaan sisältää ovien toiminnan tarkastukset, yleisten tilojen kierrokset, valaistuksen seurannan sekä pienet säädöt ja korjaukset.

Nämä muodostavat yleensä taloyhtiön kiinteät kuukausikustannukset ja luovat perustan arjen sujuvuudelle.

Erillislaskutettavat työt tuovat vaihtelua

Perussopimuksen lisäksi taloyhtiöissä tehdään erillislaskutettavia töitä, jotka vaihtelevat kiinteistön tarpeiden mukaan.

–Erillislaskutettavia palveluja ovat esimerkiksi putki- ja sähkötyöt, LVI-huollot ja korjaukset, isommat kone- ja kalustotyöt sekä huoneistokohtaiset työt, kuten vesikalusteiden vaihdot ja viemärin avaukset, Santeri avaa.

Myös pihakunnostukset, istutustyöt, suuret lumenpoistot, kattolumityöt sekä laajemmat korjaus- ja kunnossapitotyöt kuuluvat tähän kokonaisuuteen. Joissakin huoltosopimuksissa tietyt toimenpiteet, kuten vesikalusteiden huolto tai pienempien osien vaihdot, voidaan sisällyttää peruspalveluihin.

–Perussopimus turvaa arjen sujuvuuden, mutta erillistyöt muodostavat merkittävän osan vaihtelusta taloyhtiön vuosikustannuksissa, Santeri toteaa.

Selkeä sopimusrakenne auttaa hahmottamaan, mitkä kustannukset ovat ennakoitavia ja mitkä syntyvät yksittäisistä toimenpiteistä.

Ennakoiva huolto tasaa kustannuksia

Ennakoiva huolto on keskeinen osa kustannusten hallintaa.

–Ennakoiva huolto on yksi tehokkaimmista tavoista vähentää taloyhtiön kokonaiskuluja, Santeri sanoo.

Vesikalusteiden säännöllisillä tarkistuksilla voidaan havaita kuluneet letkut, tiivisteet ja liitokset ennen kuin ne aiheuttavat laajempia vahinkoja. Samalla voidaan ehkäistä turhaa vedenkulutusta ja reagoida ajoissa pieniin poikkeamiin.

–Esimerkiksi vuosittaisella vesikalustekierroksella voidaan havaita wc-istuimien ja hanojen vuotoja, jotka korjataan normaalin huoltokierroksen yhteydessä. Näin vältetään mahdolliset vesivahingot ja työt voidaan tehdä ilman päivystysmaksuja, Santeri kertoo.

Vastaavasti säännölliset ilmanvaihtokoneiden, pumppujen ja oviautomaation tarkistukset auttavat havaitsemaan kulumista ennen suurempia rikkoutumisia.

–Säännöllinen huolto pienentää korjauskustannuksia ja pidentää laitteiden elinkaarta. Pienikin ajoissa tehty korjaus voi estää ennenaikaisen rikkoutumisen, Santeri toteaa.

Käytännössä ennakoivan huollon vaikutus näkyy usein siinä, että työt voidaan tehdä suunnitellusti normaalityönä. Samalla kustannukset pysyvät tasaisempina eikä taloyhtiön tarvitse varautua yhtä moniin äkillisiin tilanteisiin.

Yhteistyö tuo kustannustehokkuutta

Bralevan toimintamallissa kiinteistöhuolto, siivous, isännöinti ja remonttipalvelut toimivat saman kokonaisuuden alla. Tämä tukee tiedonkulkua ja helpottaa kokonaisuuden hallintaa.

–Kun kaikki palvelut toimivat saman kokonaisuuden alla, tieto kulkee nopeasti ja päällekkäinen työ vähenee. Työnjohto näkee kokonaisuuden ja voi ohjata työt kustannustehokkaimmalla tavalla, Santeri kuvaa.

Yhtenäinen toimintamalli vähentää erillisiä tilauksia ja helpottaa laskutuksen hallintaa. Samalla voidaan rakentaa huoltokalenteri, joka tasaa kuluja ja ehkäisee kiireellisiä töitä.

–Koko kiinteistön kattava näkemys auttaa tekemään päätöksiä, jotka tukevat pitkän aikavälin kuntoa ja ehkäisevät turhia korjauksia, Santeri lisää.

Ennakoitavuutta taloyhtiön arkeen

Kiinteistöhuollon kustannusrakenne on kokonaisuus, jossa peruspalvelut luovat vakaan rungon ja ennakoiva huolto vähentää yllätysten määrää.

Hyvin suunniteltu ja johdettu kiinteistöhuolto näkyy taloyhtiössä ennen kaikkea ennakoitavuutena. Kustannukset pysyvät hallinnassa, korjaukset voidaan ajoittaa järkevästi ja kiinteistön arki sujuu ilman tarpeettomia katkoksia.

Lisätietoja: