Vuokranantaja ei vastaa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta

KKO 2016:33 Vuokralainen vastaa aiheuttamastaan vesivahingosta

Tässä korkeimman oikeuden viime vuotisessa tapauksessaoli kyse vuokralaisen aiheuttamasta vesivahingosta. Osakkeenomistaja piti huoneistoaan vuokralla. Erään hieman vauhdikkaamman illan päätteeksi vuokralainen nukahti lattiakaivon päälle suihkuun. Suihku oli päällä, eikä vesi päässyt kunnolla viemäriin. Tästä aiheutui vesivahinko ja vahinkoa myös taloyhtiön rakenteille. Taloyhtiö vaati vahingonkorvauksia sekä osakkaalta että vuokralaiselta. Taloyhtiön mielestä osakas vastaa huoneistoa käyttävän vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Mikä on osakkaan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta?

Asiaa puitiin kaikissa oikeusasteissa ja lopputulos oli yksimielinen. Osakas ei ole vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. Mielestäni tämä on oikea ratkaisu ja toisenlaiseen ratkaisuun päätyminen olisi ollut erikoista.

Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) asettaa osakkaalle tiettyjä velvollisuuksia. AOYL 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisä­ osat. Lisäksi osakehuoneistoa on hoidettava huolellisesti. Tämän huolellisuusvelvollisuuden nojalla osakkaan täytyy huolehtia myös vuokraamansa huoneiston kunnosta. Osakas voi kuitenkin luottaa siihen, että vuokralainen huolehtii huoneistostaan asianmukaisesta ja ilmoittaa, jos jotain vahinkoa sattuu. Osakkaan ei siis tarvitse vahtia vuokralaisen käyttäytymistä ilman erityistä syytä. Osakas voi joutua AOYL 24 luvun 2 §:n mukaiseen vahingonkorvausvastuuseen. Vastuun aktualisoituminen edellyttää kuitenkin sitä, että osakas rikkoo tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiö­ järjestystä. Vahingonkärsijän, eli tässä tapauksessa taloyhtiön täytyy näyttää toteen vahingonaiheuttajan tahallinen tai huolimaton toiminta.

KKO toteaa perusteluissaan että, osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta. Osakas ei vastaa vuokralaisen epäasiallisesta toiminnasta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää. Alkoholin vaikutuksen alaisena suihkuun nukahtaminen on juurikin tällaista käytöstä.

Jos osakkeenomistajalla on vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi huoneistosta asianmukaisesti, on osakkaan tarkistettava huoneiston kunto. Huoneiston kunnon tarkistaminen on toki osakkaan edun mukaista muutenkin, mutta erityistä pakkoa siihen ei ole. Kannattava vuokratoiminta edellyttää sitä, että osakas voi jossain määrin luottaa vuokralaiseensa. Olisi kohtuutonta, että osakas joutuisi korvausvastuuseen vuokralaisen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttamista vahingoista.