Milloin taloyhtiön hallituksen on tilattava kiinteistön kuntoarvio?
Taloyhtiön hallituksen on tilattava kiinteistön kuntoarvio viimeistään silloin, kun rakennus lähestyy merkittäviä korjaustarpeita tai kun taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on vanhentunut. Käytännössä kuntoarvio suositellaan tehtäväksi noin kymmenen vuoden välein, mutta monet tilanteet voivat edellyttää sen teettämistä aiemminkin. Tässä artikkelissa käymme läpi tärkeimmät kysymykset kuntoarvion tilaamisesta, ajoituksesta ja prosessista.
Mitä kiinteistön kuntoarviossa selvitetään?
Kiinteistön kuntoarviossa selvitetään rakennuksen ja sen rakenteiden tekninen kunto sekä arvioidaan tulevat korjaustarpeet ja niiden kiireellisyys. Kuntoarvio antaa taloyhtiön hallitukselle kokonaisnäkymän kiinteistön nykytilasta ja toimii pohjana pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmalle.
Kuntoarviossa käydään läpi rakennuksen kaikki keskeiset osa-alueet: julkisivu, katto, ikkunat ja ovet, LVIS-järjestelmät eli lämpö, vesi, ilmanvaihto ja sähkö sekä yhteiset tilat. Arvioija havainnoi rakenteet aistinvaraisesti ja kirjaa ylös havaitut vauriot, riskit ja kunnossapitotarpeet. Lopputuloksena syntyy kirjallinen raportti, jossa korjaustarpeet on priorisoitu kiireellisyyden mukaan.
Kuntoarvio ei ole sama asia kuin kuntotutkimus. Kuntoarviossa tehdään pintapuolinen, aistinvarainen tarkastus ilman rakenteiden avaamista, kun taas kuntotutkimus on syvällisempi selvitys, joka tilataan yleensä silloin, kun jokin rakenne on jo todettu ongelmalliseksi.
Milloin laki velvoittaa taloyhtiön teettämään kuntoarvion?
Asunto-osakeyhtiölaki ei suoraan velvoita taloyhtiötä teettämään kuntoarviota tietyin väliajoin, mutta laki edellyttää hallitukselta huolellisuutta kiinteistön kunnossapidossa. Tämä tarkoittaa käytännössä, että hallituksen on tunnettava kiinteistönsä kunto riittävän tarkasti, jotta se voi täyttää lakisääteiset velvollisuutensa.
Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön hallituksen esittämään yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Tämä niin sanottu PTS-velvoite on käytännössä mahdoton täyttää ilman ajantasaista tietoa rakennuksen kunnosta. Kuntoarvio on luotettavin tapa hankkia tämä tieto.
Lisäksi rahoituslaitokset ja vakuutusyhtiöt voivat edellyttää ajantasaista kuntoarviota esimerkiksi lainaneuvottelujen yhteydessä tai vahinkotilanteen selvittelyssä. Myös kiinteistön myyntitilanteessa kuntoarvio lisää läpinäkyvyyttä ja suojaa sekä myyjää että ostajaa.
Mitkä merkit kertovat, että kuntoarvio on tehtävä heti?
Kuntoarvio on tilattava viipymättä, jos kiinteistössä ilmenee näkyviä vaurioita, asukkaiden terveyttä uhkaavia oireita tai rakenteiden toimivuuteen liittyviä epäilyjä. Nopea toiminta estää pienten ongelmien kasvamisen suuriksi ja kalliiksi korjaushankkeiksi.
Selkeitä merkkejä siitä, että kuntoarvio tarvitaan heti, ovat muun muassa:
- Kosteusvauriot tai homeen haju yhteisissä tiloissa tai asunnoissa
- Julkisivun rapautuminen, halkeamat tai irtoava rappaus
- Katon vuodot tai vesivahingot
- Asukkaiden toistuvat valitukset sisäilmaongelmista
- Ikääntyvät LVIS-järjestelmät, joiden kunnosta ei ole ajantasaista tietoa
- Edellisestä kuntoarviosta on kulunut yli kymmenen vuotta
Myös isännöitsijän tai kiinteistöhuollon havainnot voivat laukaista tarpeen kuntoarvioon. Ammattilaiset huomaavat päivittäisessä työssään merkkejä, jotka eivät välttämättä näy hallitukselle asti ilman erillistä raportointia.
Kuinka usein taloyhtiön kuntoarvio tulisi uusia?
Taloyhtiön kuntoarvio tulisi uusia noin kymmenen vuoden välein, jotta hallituksella on aina ajantasainen kuva kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista. Vanhentuneen kuntoarvion varaan rakennettu kunnossapitosuunnitelma voi johtaa vääriin priorisointeihin ja yllätyksiin.
Kymmenen vuoden suositus ei kuitenkaan ole ehdoton. Rakennus ikääntyy ja kuluu eri tahdissa riippuen sen iästä, rakennustavasta, käyttöasteesta ja aiempien korjausten laadusta. Uudemmassa rakennuksessa päivitysväli voi olla pidempi, kun taas 1960- tai 1970-luvulla rakennetuissa taloissa kuntoarvio voi olla syytä uusia tiheämmin.
Merkittävien korjaushankkeiden, kuten putkiremontin tai julkisivusaneerauksen, yhteydessä on aina järkevää teettää ajantasainen kuntoarvio tai vähintään täydentää olemassa olevaa tietoa. Tämä varmistaa, että korjaukset suunnitellaan oikein eikä rakennukseen jää piileviä ongelmia.
Kuka saa tilata kiinteistön kuntoarvion ja miten prosessi etenee?
Kiinteistön kuntoarvion voi tilata taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä hallituksen valtuuttamana. Kuntoarvion tekee pätevä rakennusalan asiantuntija, useimmiten rakennustekniikan insinööri tai arkkitehti, jolla on kokemusta kiinteistöjen kuntoselvityksistä.
Prosessi etenee tyypillisesti seuraavasti:
- Tarjouspyyntö: Hallitus tai isännöitsijä pyytää tarjouksia päteviltä kuntoarvioijilta. Tarjouspyyntöön liitetään kiinteistön perustiedot, rakennusvuosi ja pinta-ala.
- Arvioijan valinta: Tarjouksia vertaillaan osaamisen ja työn sisällön perusteella.
- Maastokäynti: Arvioija käy läpi kiinteistön aistinvaraisesti. Tähän osallistuu yleensä myös isännöitsijä ja mahdollisesti hallituksen edustaja.
- Raportin laadinta: Arvioija kokoaa havaintonsa kirjalliseksi raportiksi, johon sisältyy PTS-ehdotus.
- Tulosten läpikäynti: Raportti käydään läpi hallituksen kanssa, ja isännöitsijä auttaa priorisoimaan korjaustoimenpiteet.
Ammattitaitoinen isännöinti on tässä prosessissa arvokas tuki. Me Bralevalla autamme hallituksia koordinoimaan kuntoarvioprosessin alusta loppuun ja varmistamme, että tulokset hyödynnetään taloyhtiön kunnossapitosuunnittelussa tehokkaasti.
Mitä kuntoarvio maksaa ja miten kustannus jaetaan?
Kiinteistön kuntoarvion hinta vaihtelee kiinteistön koon, iän ja laajuuden mukaan. Kustannus on taloyhtiön yhteinen meno, joka katetaan hoitovastikkeista tai erillisellä yhtiökokouksen päätöksellä.
Pienemmässä kerrostalossa kuntoarvio on selvästi edullisempi kuin suuressa kiinteistökokonaisuudessa, johon kuuluu useita rakennuksia ja laajat tekniset järjestelmät. Hintaan vaikuttavat myös arvioijan pätevyys, raportin laajuus ja se, sisältyykö hintaan erillinen PTS-laskelma.
Taloyhtiön hallitus päättää kuntoarvion tilaamisesta, mutta laajemmissa hankkeissa on hyvä käytäntö viedä asia yhtiökokoukseen tiedoksi tai hyväksyttäväksi, erityisesti jos kustannus on merkittävä. Läpinäkyvä viestintä osakkaiden suuntaan rakentaa luottamusta hallituksen toimintaan.
Kuntoarvioon käytetty panostus on aina perusteltua, sillä se tuottaa luotettavan tietopohjan kunnossapitopäätöksille. Hyvin tehty kuntoarvio nostaa kiinteistönpidon laatua ja auttaa hallitusta täyttämään lakisääteiset velvollisuutensa huolellisesti. Jos hallituksellanne on kysyttävää kuntoarvion tilaamisesta tai taloyhtiönne kunnossapitosuunnittelusta, ota yhteyttä meihin Bralevalla.