Taloyhtiöt käräjillä

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on ollut voimassa vajaat kahdeksan vuotta. Vaikka lain muutoksen yhtenä pyrkimyksenä olikin riitojen vähentäminen asioiden selkeämmällä ilmaisulla ja huomioimalla osakkaiden yhdenvertaisuutta paremmin, vaikuttaisi trendi kuitenkin kulkevan pikemminkin toiseen suuntaan.

Yhtenä tekijänä tässä voi olla taloyhtiöiden ja osakkaiden parempi lain tuntemus. Toinen tekijä voi olla myös riitaherkkyyden kasvaminen. Nykyiseen lakiin osakkaiden yhdenvertaisuutta varten otetut uudet säännökset hyvittämisestä tai hissien jälkiasennuksesta mahdollistavat myös riitelyn aiheista, joista tämä ei aiemmin ollut mahdollista.

Toisinaan vastaan tulee tapauksia, joissa alun perin yksinkertainen asia on muuttunut riidan kuluessa hyvinkin monimutkaiseksi. Valitettavan usein tämä näkyy suurina oikeudenkäyntikuluina.

Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden tuomiossa 22.12.2017 nro 1517 osakas, joka oli vaatinut yhtiötä korjaamaan kylpyhuoneensa ja esittänyt tähän perustuvia vahingonkorvausvaatimuksia päätyi lopulta riidan hävittyään maksamaan omia ja taloyhtiön oikeudenkäyntikuluja yhteensä lähes 200.000 euron edestä. Tapaus on omiaan osoittamaan, että riidellessäkin kannattaa maltti säilyttää.

Alle on kerätty muutama esimerkkitapaus aiheista, joista taloyhtiöissä usein riidellään.

KORJAUSKUSTANNUKSIIN LIITTYVÄT RIIDAT

Riitoja tyypillisesti syntyy silloin, kun korjauskustannuksille etsitään maksajaa.

VESIVAHINKO KYLPYHUONEESSSA
Helsingin HO 3.2.2016 nro 146

Huoneistossa oli aiheutunut vesivahinko, kun osakkaat suorittivat omistamassaan huoneistossa kylpyhuoneremontin. Vasta vuosia myöhemmin, heidän jo asuessaan
muualla, selvisi, että pesukoneen viemäröintiputken lattian läpimenoputki oli jäänyt urakassa aikoinaan asentamatta. Vesi valui suoraan rakenteisiin aiheuttaen ajan mittaan laajaa vahinkoa.

Osakkaat olivat kuitenkin valinneet ammattimaisen urakoitsijan suorittamaan työtä. He olivat ilmoittaneet urakasta isännöitsijälle ja hyväksyttäneet suunnitelmat taloyhtiöllä. Urakkaa oli myös taloyhtiön puolesta valvottu.

Vikaa ei havaittu yhtiön remontin jälkeen tekemässä kuntoarviossa, ja jopa vaurion havaitsemisen jälkeen tehdyssä vahinkokartoituksessa vaurion syytä oli vaikea löytää. Osakkaiden, tässä vaiheessa jo entisten, ei tästä johtuen katsottu toimineen huolimattomasti eivätkä he siksi joutuneet vastuuseen korjauskuluista.

TALOYHTIÖN PERUSTASO
Turun HO 18.4.2017 nro 384

Taloyhtiö teki osakkaan huoneistoon kylpyhuoneremontin asentaen sinne muovimaton yhtiökokouksen päätöksellä. Osakas katsoi yhtiön perustasoon kuuluvan laatat ja vaati tästä johtuen päätöstä kumottavaksi.

Käräjäoikeus katsoi kuitenkin, ettei yhtiön päätös ollut lain vastainen, eikä yhtiö ollut rikkonut kunnossapitovelvoitettaan. Hovioikeudessa osakas katsoi yhtiön aiheuttaneen turhan oikeudenkäynnin, sillä vasta käräjäoikeuskäsittelyn aikana yhtiö oli kertonut, ettei se ole myöskään maksanut muiden huoneistojen laattoja.

Koska osakas ei ollut kuitenkaan luopunut vaateistaan edes saatuaan mainitun tiedon, osakkaan valitus hovioikeuteen hylättiin ja osakas tuomittiin maksamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut.

HALLINTAANOTTOIHIN LIITTYVÄT RIIDAT

Huoneistojen hallintaanotto tulee kyseeseen vain tietyissä, laissa tyhjentävästi luetelluissa tilanteissa. Tyypillisin hallintaanoton peruste lienee maksamattomat vastikkeet, mutta myös muita hallintaanottoperusteita joudutaan taloyhtiöissä soveltamaan.

YHTIÖJÄRJESTYKSEN VASTAINEN HUONEISTON KÄYTTÖ
Seuraavassa korkeimman oikeuden tuomiossa KKO 2017:22 oli kyse siitä, käytettiinkö osakehuoneistoa oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä.

Tapauksessa alle 30-vuotias osakas oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet ja asunut huoneistossa sen valmistumisesta lukien. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan asunnoissa saivat kuitenkin asua vain henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon.

Yhtiö päätti ottaa kyseisen huoneiston yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen määräyksen jatkuvan laiminlyönnin perusteella. Osakas vaati kanteessaan yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi.

Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että osakehuoneistoa oli käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä eikä rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys, joten osakkaan kanne hylättiin ja hallintaanotto katsottiin perustelluksi.

YHTIÖKOKOUSPÄÄTÖSTEN MOITTIMISEEN  LIITTYVÄT RIIDAT

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouspäätökseen tyytymätön osakas voi halutessaan moittia päätöstä nostamalla taloyhtiötä vastaan moitekanteen laista ilmenevin perustein. Mikäli päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen esimerkiksi siten, että se loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta, kyseessä saattaa olla moitteenvarainen päätös. Sitä, onko yhdenvertaisuuden loukkaus niin merkittävä, että moitekanne todella menestyy, on toisinaan haastavaa arvioida etukäteen.

Seuraavassa korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2016:43 ei katsottu olleen perusteita moitekanteen menestymiselle.

Asunto-osakeyhtiössä oli yhtiön yhteisissä tiloissa pyykkitupa. Yhtiökokous oli päättänyt, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla eikä käytöstä peritä erillistä käyttömaksua. Korkein oikeus katsoi, ettei yhtiökokouksen päätös ollut asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen vastainen. Päätös ei myöskään ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Kuten edellä olevista ratkaisuista voi nähdä, taloyhtiömaailman riidat ovat mitä moninaisimpia ja toisinaan jopa intressiltään pienet riidat voivat periaatteellisina edetä korkeimpaan oikeuteen saakka. Toisaalta tämä on hyvä asia siinä mielessä, että korkeimman oikeuden ratkaisut auttavat ennakkopäätöksinä arvioimaan ja tulkitsemaan yhtiöissä muhivia riitatilanteita paremmin.

Kyseisen riidan osapuolten kannalta kyse on kuitenkin pitkästä ja toisinaan myös hyvinkin kalliista ratkaisusta kiistaan.

Mikäli riita on kuitenkin päätynyt yhtiössä ns. pattitilanteeseen, voi riidan ratkaisu oikeusteitse olla viimeinen vaihtoehto. Mahdollisten kanteiden menestymismahdollisuuksien arvioimiseksi ja ennen kaikkea tilanteen ratkaisemiseksi asianajajan puoleen kääntyminen saattaa olla viisasta jo ennen kuin osapuolten välit ehtivät tulehtua liikaa.

Tilaa uutiskirjeemme!

Bralevan uutiskirje ilmestyy kerran kuukaudessa. Kirje sisältää asumisen hyötytietoa taloyhtiön osakkaille ja asukkaille. Uutiskirjeen tilauksen voit peruuttaa milloin tahansa uutiskirjeestä löytyvän linkin kautta.

*) =pakollinen tieto